Thứ Bảy, Tháng Bảy 2, 2022
Trang chủChứng khoánCổ phiếuMột REIT công nghiệp giảm giá 50% và có tỷ suất cổ...

Một REIT công nghiệp giảm giá 50% và có tỷ suất cổ tức 9%: Bạn có nên mua?

Cafeforexvn – Con cá nhỏ này đã vượt mặt một số cá voi để nuốt một con cá lớn hơn. Giờ đây nó cần đương đầu với chứng khó tiêu.

Ai cũng biết bất động sản công nghiệp – đặc biệt là bất động sản logistics cho thương mại điện tử – là một lĩnh vực rất nóng, với lượng vị trí trống thấp kỷ lục và giá thuê tăng vọt – đặc biệt là khi gia hạn hợp đồng thuê – được báo cáo thường xuyên.

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) chuyên về kho bãi chắc chắn đã được hưởng lợi rất nhiều trong tình thế đó. Nareit (Hiệp hội ủy thác đầu tư bất động sản quốc gia) cho biết 13 REIT được tính trong lĩnh vực công nghiệp đã ghi nhận tổng lợi nhuận 62% vào năm 2021 và chỉ giảm khoảng 8,4% cho đến nay trong năm nay. Con số đó thấp hơn nhiều so với mức giảm cao ngất ngưởng của thị trường nói chung.

Nhưng có một ngoại lệ đáng chú ý ở đây: Industrial Logistics Properties Trust (Quỹ tín thác tài sản logistics công nghiệp – ILPT). REIT công nghiệp có trụ sở tại Boston này tham gia vào cuộc đua kiếm tiền điên cuồng săn đuổi các tài sản sẵn có trong lĩnh vực này và đã gặp một bước ngoặt. Quỹ đã trả giá cao hơn 2 tỷ phú bất động sản vào mùa thu năm ngoái để giành quyền mua một REIT khác, Monmouth Real Estate Investment.

Vào tháng 2, ILPT đã kết thúc thương vụ với Monmouth, bổ sung thêm 26 triệu foot vuông (tương đương khoảng 241,55 ha) và 126 bất động sản vào danh mục đầu tư của quỹ. Danh mục này trước đó có 412 bất động sản và 60 triệu foot vuông (khoảng 557,42 ha) với 98,8% diện tích đã đầy. Sự mở rộng này cũng bổ sung thêm tính đa dạng về địa lý trên toàn quốc cho một danh mục có khoảng một nửa doanh thu từ các bất động sản truyền thống ở Hawaii.

Phải trả giá cho thương vụ mua lại

Quỹ này đã sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao trong vụ mua lại Monmouth trị giá 3,8 tỷ USD. Họ phải liên doanh với một nhà đầu tư tư nhân chiếm 39% cổ phần trong 95 khu bất động sản Monmouth trước đây với giá 587 triệu USD. Ngoài ra, quỹ còn có 1 khoản vay lãi suất thả nổi 1,4 tỷ USD, 1 khoản vay lãi suất cố định 700 triệu USD và một khoản vay bắc cầu (bridge loan) 1,4 tỷ USD.

Tất cả các khoản vay đó đã góp phần khiến công ty báo cáo khoản lỗ ròng 0,10 USD/cổ phiếu trong quý đầu tiên. Nguồn kinh phí từ hoạt động (FFO) giảm gần 11% từ mức 0,47 USD cùng kỳ năm trước xuống 0,42 USD/cổ phiếu, khi quy mô quỹ chỉ bằng một nửa bây giờ. ILPT cũng đã không đạt mức FFO ước tính đồng thuận của các nhà phân tích lần thứ ba trong 4 quý qua và bị nhóm này đánh giá xuống hạng.

Thị trường đã trừng phạt ILPT. Giá cổ phiếu của quỹ đang quay quanh mức 14 USD sau khi chạm mức cao nhất trong 52 tuần là gần 29 USD vào tháng 11 năm ngoái. Biểu đồ dưới đây cho thấy quá trình tàn nhẫn đó cũng như biến động giá cổ phiếu quỹ so với Chỉ số S&P U.S REIT và S&P 500 trong thời gian qua.

Không phải tất cả các tin tức đều xấu: Có lợi tức và thu nhập.

Nhưng tin này không phải là xấu. Cổ phiếu Logistics công nghiệp hiện đang có tỷ suất cổ tức khoảng 9,5%. Con số này khá cao và trong khi các nhà đầu tư theo trường phái nắm giữ lâu dài kỳ vọng tỷ suất này sẽ giảm xuống khi giá cổ phiếu phục hồi, lịch sử cổ tức của REIT cũng đủ đáng nể. Quỹ trả 0,33 USD cho 1 cổ phiếu mỗi quý kể từ năm 2018, cao hơn so với mức 0,27 USD của lần chia cổ tức đầu tiên sau khi phát hành lần đầu ra công chúng.

Giống như các REIT công nghiệp khác, công ty cũng có thể tăng giá thuê, đặc biệt là khi các hợp đồng thuê được gia hạn. Trong trường hợp này, giá của 885.000 foot vuông (8,22 ha) được gia hạn trong quý đầu tiên đã tăng khoảng 28% và thu nhập ròng từ hoạt động (NOI) kinh doanh bất động sản tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong báo cáo thu nhập quý đầu tiên từ ngày 31/3, Yael Duffy, chủ tịch của công ty, cho biết: “Sau khi những nỗ lực dung hợp đã hoàn thành, chúng tôi hiện đang tập trung vào việc bán thêm một phần quyền sở hữu trong liên doanh mới thành lập bao gồm 95 bất động sản cũng như thoái vốn khỏi 30 bất động sản trước đây (của Monmouth). Chúng tôi tin rằng các động thái này sẽ thành công và sẽ làm giảm đáng kể đòn bẩy nợ của ILPT trước cuối năm 2022.”

Cổ phiếu này có đang bị bán vượt mức (tình trạng giảm giá do bị bán ra quá nhiều) không?

Hãy xem xét một số liệu quan trọng: FFO trên mỗi cổ phiếu. Tỷ lệ này của công ty là khoảng 8,31 lần hệ số giá trên FFO (P/FFO). Hãy so sánh con số đó với 15,8 của gã khổng lồ trong ngành Prologis và 14,1 cho một REIT logistics thành công lâu dài khác, Duke Realty. Điều đó chỉ ra đây có thể là một món hời trong tương lai gần nếu các khoản nợ được thanh toán và doanh thu tiếp tục tăng.

Prologis và Duke là hai ví dụ điển hình về những gì đang xảy ra trong ngành này. Prologis đã đề xuất mua lại Duke với định giá mỗi cổ phiếu cao hơn 29% so với thị giá cổ phiếu ngày hôm đó, 10 tháng 5. Nỗ lực này sau đó đã bị từ chối.

Cả hai công ty đều có thâm niên và đội ngũ lãnh đạo kỳ cựu, nhiều người trong số họ đã giúp xây dựng công ty được như ngày hôm nay. ILPT chỉ mới phát hành cổ phiếu lần đầu từ năm 2018 và được quản lý theo hình thức bên thứ ba bởi Tập đoàn RMR (RMR).

Duffy chỉ mới làm chủ tịch kể từ tháng 3 và đã ở với REIT kể từ năm 2019. Cô cũng là phó chủ tịch cấp cao của Tập đoàn RMR, chịu trách nhiệm giám sát một danh mục gồm bất động sản văn phòng, công nghiệp và thương mại được quản lý bởi RMR, cũng như các nhóm phân tích tín dụng và kinh doanh của RMR.

Như vậy không có nghĩa là ILPT không được điều hành tốt. Điều đó chỉ có nghĩa quỹ này không nhất thiết là ưu tiên duy nhất của chủ sở hữu và có thể hoạt động hơi khác một chút: bán một lượng cổ phần lớn thuộc sở hữu của mình và có rất nhiều nợ, nhất là nợ với lãi suất thả nổi.

Tác giả sở hữu cổ phiếu ILPT và sẽ theo dõi cả hiệu quả tài chính của quỹ lẫn cách thị trường phản ứng trước khi mua nhiều hơn. Nhưng tác giả cho rằng quỹ tín thác logistics này có danh mục đầu tư đủ để thực hiện các khoản chi trả và ban quản lý sẵn sàng để tăng giá cổ phiếu, tăng chi trả cổ tức và thậm chí có thể thu hút một đề nghị tiếp quản tốt đẹp cho chính mình.

Đánh giá bài viết

/ 5. Lượt đánh giá:

Theo dõi
Thông báo của
guest
0 Góp ý
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
- Advertisment -spot_img

REVIEW SÀN

LỊCH KINH TẾ

BÀI VIẾT MỚI